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Achat de la ferme

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À l'époque où il n'y avait que 35 États dans l'Union et que les immigrants européens arrivaient en masse, le Congrès a adopté une loi qui a envoyé des pionniers pleins d'espoir à la recherche d'un lopin de terre qui leur appartiendrait.

Ils se sont précipités à pied ou à cheval à travers les Grandes Plaines, déterminés à revendiquer une nouvelle vie. Avec le Homestead Act de 1862, le gouvernement américain a ouvert l'Occident à la colonisation, promettant la propriété foncière aux colons capables de «faire leurs preuves».

C'était un pari, mais les preneurs ont tout mis en jeu pour une entreprise potentiellement enrichissante. Avec de la chance, du travail acharné et du bon sens, beaucoup d'entre eux ont réalisé leurs rêves.

Plus d’un siècle plus tard, les âmes robustes se retrouvent à nouveau attirées par les grands espaces américains.

Comme leurs prédécesseurs, les colons contemporains font généralement preuve d'optimisme et d'indépendance. Aussi enrichissante qu'elle puisse être, cependant, la vie à la campagne n'est pas facile. Lorsqu'on envisage une existence rurale, «regardez avant de sauter» est plus qu'un cliché, surtout si l'acquisition de terres comprend une maison plus ancienne.

Comprendre les réalités économiques
Quiconque envisage «d'acheter la ferme» doit d'abord identifier ses besoins et les classer par ordre d'importance. Celles-ci varieront d'une personne à l'autre, en fonction de facteurs tels que la santé, les moyens de subsistance, la présence ou l'absence d'enfants, les compétences et aptitudes spécifiques.

Dans l'article «L'achat de terres rurales: les plaisirs et les pièges», les rédacteurs du Bulletin de la propriété rurale soulignent que les réalités économiques locales peuvent faire ou défaire une entreprise de ferme. Les régions pittoresques entourant les destinations touristiques reflètent souvent des prix gonflés et offrent des possibilités d'emploi limitées.

Bien que le télétravail ait permis à certains habitants de la campagne de travailler à domicile, il est toujours judicieux de découvrir les compétences demandées dans une région donnée.

À l'inverse, les acheteurs potentiels devraient réfléchir à deux fois avant d'acquérir une propriété dans des endroits moins désirables ou déprimés. Si les choses «vont au sud» et que la propriété est mise sur le marché, les acheteurs à proximité pourront-ils se le permettre? Jim Huegerich, chauffeur de camion et résident actuel de Bellvue, au Colorado, avait une ferme de l'Iowa et 10 acres sur le marché pendant près d'un an avant de la vendre en janvier 2002. La maison de 2 800 pieds carrés a été construite au début des années 1900 et— comme beaucoup d'habitations de cet âge - n'avaient pas d'isolation.

Il y avait également un chauffage par plinthes à eau chaude, alimenté au propane. Après avoir tenté d'attirer un acheteur par des moyens conventionnels, Huegerich a eu recours à l'affichage de dépliants sur les poteaux téléphoniques et les tableaux d'affichage des supermarchés du Colorado. Étonnamment, quelqu'un de Denver cherchait un terrain dans l'Iowa et a vu l'une de ses publicités.

L'expérience était particulièrement frustrante pour Huegerich, car il n'avait vécu dans la ferme de l'Iowa qu'un an lorsqu'il avait décidé qu'il ne pouvait pas tolérer le temps. Son conseil aux acheteurs en quête de superficie? «Assurez-vous que c'est exactement ce que vous voulez», dit-il. "Exactement. Parce que la propriété rurale est difficile à déplacer, en particulier dans le Midwest. Assurez-vous que c'est un bon secteur, économiquement. Il y avait des gens là-bas qui voulaient ma maison et n'avaient pas les moyens de payer 55 000 $. Ici, les gens paient cela pour les camionnettes. »

Questions pratiques
L'achat de plus de superficie que nécessaire est une erreur courante.

«Beaucoup de gens adhèrent à l’idée qu’ils« doivent posséder »100 acres, voire 20 acres, pour parvenir à l’autosuffisance», disent les rédacteurs du Rural Property Bulletin. «Étant donné que l’idée d’autosuffisance totale est en grande partie un mythe, ils finissent par payer pour des terres qu’ils n’utilisent pas efficacement.»

Il est important d’être réaliste quant à la superficie des terres que vous pouvez réellement entretenir. Beaucoup de végétation nécessite beaucoup d'équipement: tondeuses autoportées, tracteurs, Bush Hogs, etc. De plus, en plus des dépenses liées à l'acquisition et à l'entretien, les impôts fonciers et l'assurance du bétail (entreprise) peuvent être importants.

La propriété foncière demande également du temps et de l'énergie. Combien c'est trop? Joe Alexander a géré une ferme familiale de 130 acres près d'Abingdon, en Virginie, au cours des 20 dernières années. Avant cela, lui et sa femme vivaient sur une parcelle de 55 acres face à Clinch Mountain, à proximité. Ensemble, ils ont élevé trois filles, gardé du bétail en voie de disparition, cultivé du tabac et des champignons et exploité une scierie mobile - pour ne citer que quelques activités.

Cependant, ayant récemment souffert d'une maladie grave, Joe est franc sur ses priorités. «Je ne suis pas dans la production maximale», dit-il. «Je ne veux pas devenir un esclave complet de la ferme. Ma culture principale, vraiment, ce sont les enfants.

Certains propriétaires terriens potentiels sont tellement épris d'apparences qu'ils ne remarquent pas des caractéristiques moins évidentes. Par exemple, le climat local aura un impact considérable sur toute exploitation d'élevage et déterminera le type de véhicules dont le propriétaire de la superficie aura besoin.

Qu'en est-il de l'accès? À quelle distance se trouve l'hôpital le plus proche? école? épicerie? aéroport? Qui, le cas échéant, entretient les routes? Est-ce que l'allée ou la voie se dérive lorsqu'il neige et vous oblige à louer ou à acheter une charrue? Les chaînes à pneus seront-elles la norme en hiver et le chemin de terre qui produit de la poussière tout l'été se transforme-t-il en boue au printemps? Les intrusions, les vols ou le vandalisme sont-ils répandus dans les environs?

Kris Robinson, inspecteur en bâtiment pour le département de planification du comté de Washington (Nebraska), suggère aux acheteurs potentiels de vérifier auprès du département de planification du comté les réglementations de zonage et les clauses de protection. Cependant, il a dit que les alliances ne tenaient pas beaucoup d’eau à moins qu’elles ne soient appliquées depuis leur création.

John Bollenbacher, courtier / propriétaire de Century 21 à Poplar Bluff, Missouri, a déclaré que les recherches de titres révéleront toutes les restrictions qui ont été enregistrées. "En tant qu'acheteur, vous avez le droit de vous asseoir et de les examiner et de voir si vous les aimez ou ne les aimez pas", dit-il. Il a également indiqué que les alliances ont tendance à être difficiles à appliquer.

Problèmes de limites
Les limites de propriété peuvent être une pomme de discorde entre voisins, mais Bollenbacher dit que les nouveaux arrivants dans sa région peuvent s'attendre à des clôtures de longue date - et non à des sondages - pour déterminer les limites. «Là où se trouve la clôture, c'est à peu près là où se trouve la limite de propriété», dit-il.

Si le bétail fait partie du tableau, le confinement sera un problème majeur. Demandez simplement à Joe Alexander. «Je pense que le plus grand défi pour essayer de gérer une ferme est d'avoir des clôtures décentes», dit-il. «Je ne sais pas combien de milliers de dollars j’ai dépensé en clôtures, ni combien de kilomètres de fil j’ai enfilés. Mais ce fut un long projet continu. »

À un moment donné, Alexander avait des chèvres. Il dit que les chèvres sont bonnes dans la mesure où elles aiment manger des plantes envahissantes telles que la rose multiflore, les mûres sauvages et le sumac vénéneux. D'un autre côté, ils sont durs pour les arbres fruitiers et peuvent endommager la végétation souhaitable. Finalement, il a abandonné les chèvres parce qu'elles continuaient à errer chez les voisins.

«Les chèvres sont les animaux de basse-cour les plus difficiles à garder clôturés», dit-il. «Personne ne devrait les avoir à moins d’être vraiment sérieux en matière d’escrime et de savoir dans quoi ils s’engagent.» Alexander a également élevé des poulets pendant un certain temps, mais les prédateurs se sont avérés trop redoutables. Maintenant, il a des races rares de bovins et de moutons.

De l'eau de puits pour votre ferme
En plus d'accepter leurs propres désirs et limites, les personnes souhaitant s'installer dans le pays doivent déterminer les exigences qu'elles ont de la terre.

Huegerich, un passionné de chevaux avec un troupeau d'Arabes, avait des attentes très précises et s'est assuré que son agent immobilier du Colorado les comprenait.

«Je lui ai dit:« C'est ce que je veux dépenser, et c'est là que je veux être »», dit-il. «Je devais avoir de l'eau et beaucoup d'herbe.» Une fois que son agent a trouvé un terrain prometteur, Huegerich l'a parcouru pour s'assurer qu'il y avait une source, comme annoncé. Il a également demandé aux voisins ce qu'ils savaient de la source et de leurs expériences avec l'eau locale.

La disponibilité et la qualité de l'eau sont toujours une préoccupation majeure lors de la recherche de propriété, en particulier dans l'Ouest aride. En général, plus le puits est profond, plus le coût du forage est élevé. Si un puits existe déjà, quel est son taux de récupération?

La famille moyenne utilise de 300 à 400 gallons d'eau par jour pour le bain, la cuisine, la lessive et d'autres tâches domestiques qui ne sont pas liées à l'entretien des cultures et du bétail. Pourtant, il n’est pas rare qu’un puits dans les montagnes Rocheuses produise moins de cinq gallons par heure, ce qui oblige à installer des citernes et une vanne à coyote conçue pour arrêter la pompe lorsque le puits est à sec.

Certains propriétaires ont constaté une augmentation de la production grâce à la fracturation hydraulique, une technique utilisée pour puiser dans les aquifères voisins via des fissures dans le substratum rocheux. Les alpinistes moins fortunés doivent forer un nouveau puits ou transporter de l'eau de la ville.

Les puits existants devraient être testés pour les minéraux et les contaminants, et les sociétés de prêt en ont souvent besoin. L'arsenic, le cuivre, le plomb et le zinc ne sont que quelques-uns des oligo-éléments présents dans les eaux souterraines. Bien que certains d'entre eux ne soient pas nécessairement dangereux pour la santé, ils peuvent être problématiques d'un point de vue esthétique. L'eau qui contient beaucoup de soufre, par exemple, sent les œufs pourris. Le fer ou le manganèse peuvent décolorer le linge et les accessoires et corroder les tuyaux, rendant nécessaire l'installation d'un adoucisseur d'eau. Les contaminants, en revanche, peuvent constituer une menace pour la santé. Des concentrations élevées de nitrates, que l'on trouve dans les engrais, se dirigent souvent vers les puits des zones agricoles. Avant de pouvoir vendre sa maison dans l'Iowa, Huegerich a dû payer pour un nouveau puits lorsqu'un test a révélé des niveaux élevés de nitrates dans son eau. Le test était exigé par la société de prêt de l’acheteur.

Il existe une technologie pour éliminer les nitrates et autres contaminants, mais faire vos devoirs à l'avance peut éviter une surprise désagréable (et coûteuse) plus tard.

Les registres municipaux sur l'eau sont publics et constituent un bon endroit pour commencer des recherches sur la qualité de l'eau locale. Chaque état a un laboratoire certifié qui effectue des tests sur l'eau de puits; voir le site Web de l'Agence de protection de l'environnement pour une liste de ces laboratoires.

L'EPA, qui fixe les niveaux maximaux de contaminants (MCL) pour les systèmes d'eau publics, dispose d'un Office of Ground Water and Drinking Water et publie des fiches d'information sur des contaminants spécifiques, ainsi qu'une «carte de dureté de l'eau» des États-Unis. De plus, le US Geological Survey et la National Ground Water Association peuvent répondre à de nombreuses questions sur les problèmes des eaux souterraines. Le NGWA a un site Web qui s'adresse spécifiquement aux propriétaires de réseaux d'eau privés et contient des informations sur la qualité de l'eau et l'entretien des puits.

Obtenir une assurance
En supposant que le terrain répond à tous les critères requis, toute maison qui s'y trouve nécessitera un examen minutieux. Plus la structure est ancienne, plus le risque de problèmes est grand. Pour commencer, obtenir un prêt hypothécaire est un défi, en partie parce qu'il peut être difficile d'obtenir une assurance.

Il y a douze ans, Jean Stubelek a acheté une maison en pierre sur 50 acres en raison de son espace et de sa proximité avec la station de ski Okeemo Mountain au Vermont. Construit en 1850, il offre un hébergement de vacances confortable pour Jean, son mari, leurs six enfants et des invités occasionnels. Stone House Farm sert également de propriété de location à court terme lorsque la famille n'y séjourne pas.

Cependant, Stubelek se souvient qu'il a fallu près d'un an pour trouver une entreprise qui accepterait l'hypothèque, malgré un acompte important. «L'une des bonnes choses que j'ai faites a été de conserver la même compagnie d'assurance que l'ancien propriétaire», dit-elle. «Cela m'a mis le pied dans la porte.

Kathy Nash, spécialiste de l’assurance auprès de la USAA Casualty Insurance Company, déclare que l’USAA n’assurera pas une maison si l’un des principaux systèmes - toit, câblage, plomberie ou chauffage - a plus de 40 ans. La plupart des compagnies d'assurance considèrent le feu comme la plus grande menace pour toute maison de cet âge.

Étant donné que la distance entre la maison et la borne d'incendie ou la caserne de pompiers est prise en compte dans le coût de l'assurance, les primes dans les régions éloignées augmentent en conséquence. De plus, les compagnies d'assurance facturent généralement des frais supplémentaires pour les maisons situées dans les zones boisées sujettes aux incendies de forêt et pour les toits en bardeaux qui sont plus combustibles que d'autres.

Chauffage de la ferme
L'un des premiers changements que Stubelek a apportés à sa ferme de 3500 pieds carrés a été de remplacer le four à charbon par deux poêles à bois qu'elle et son mari ont amenés de leur résidence principale à New York.

«Il y avait des poêles à bois dans la maison mais ils étaient vieux et inefficaces», dit-elle. Les deux nouveaux poêles rendaient le rez-de-chaussée bien au chaud, mais les températures à l'étage étaient à peine tolérables. «Bien sûr, il fallait se lever au milieu de la nuit et attiser les feux. Un an plus tard, nous avons mis de l'eau chaude au mazout. »

Ils ont acheté des radiateurs en fonte à la casse locale et les ont fait sabler et peindre, mais il a fallu un certain temps pour trouver quelqu'un pour les installer.

«Personne ne voulait soulever des radiateurs en fonte», dit Stubelek. «Personne ne voulait travailler avec tous les tuyaux et les faire passer à travers les vieux murs. Alors je l'ai mis en vente et tout le monde regardait et s'éloignait. Enfin j'ai trouvé un jeune plombier, un motard qui ressemblait à Arnold Schwartznegger. Il a dit: «Madame, je ferai tout ce que vous voulez pour 25 dollars l’heure.» Et c’est ainsi qu’il a été embauché. »

Stubelek dit qu'il n'y avait pas d'isolation dans la maison lorsqu'ils ont acheté la propriété et que le couple l'ajoute petit à petit, en utilisant des panneaux de mousse solide de deux pouces dans le plafond du grenier.

Systèmes électriques
En tant qu'inspecteur en bâtiment du comté, Robinson a vu de nombreuses maisons avec de vieux systèmes électriques qui sont dangereusement surchargés. Malheureusement, ces configurations désuètes peuvent coûter jusqu'à plusieurs milliers de dollars à remplacer.

Les maisons plus anciennes ont souvent des fusibles à visser plutôt qu'un panneau de disjoncteur. Le câblage «bouton et deux», avec des connexions torsadées et soudées, n'a pas été conçu pour répondre aux besoins en ampérage des ordinateurs, des sèche-cheveux et autres appareils modernes.

Généralement enveloppés de tissu, les vieux fils présentent un risque d'incendie et peuvent attirer les rongeurs. Les fils d'aujourd'hui sont enveloppés dans des gaines en vinyle plutôt que dans du tissu. Stubelek a utilisé du fil enduit d'aluminium BX dans toute sa maison du Vermont dans l'espoir de dissuader les parasites indésirables.

«Je pensais qu'il y aurait moins de chances que les souris mâchent les fils», dit-elle.

Les systèmes de plomberie et septiques obsolètes peuvent également être problématiques. Selon Robinson, les tuyaux en cuivre ou en plastique devraient éventuellement remplacer les tuyaux galvanisés pour éviter la rouille et les fuites ultérieures. Il est également judicieux de se renseigner sur l'emplacement, la capacité et l'entretien des fosses septiques. Demandez à voir les reçus. Robinson recommande de pomper un réservoir tous les deux à trois ans et a déclaré que la plupart ont un port d'inspection qui vous permet de mesurer la profondeur de la boue. Les maisons très anciennes peuvent même ne pas avoir de fosses septiques fermées et peuvent avoir un champ de lixiviation uniquement.

The Home’s Foundation
Une autre chose à considérer avant de faire une offre est la fondation de la maison. Quelle est sa condition? Y a-t-il des fissures? Y a-t-il des traces d'eau dans le sous-sol? La maison a-t-elle déjà été traitée pour une infestation d'insectes? Selon Bollenbacher, les inspections des termites sont obligatoires dans la région fortement boisée du sud-est du Missouri.

«En tant qu'acheteur, vous voulez toujours payer pour l'inspection», dit-il. Cela maximisera vos chances d'obtenir une évaluation honnête. Un mot aux sages pour obtenir des avis professionnels: embauchez des experts réputés et payez après l'inspection.

Les fermiers possèdent un mélange particulier de fierté et d'humilité. Ils savent que leur mode de vie n’est pas fait pour les faibles de cœur, mais ils admettront volontiers leurs erreurs. Bien que les projets puissent échouer, ils sont satisfaits d'eux-mêmes. Le plus souvent, les fruits de leur travail sont intangibles, leurs richesses patrimoniales. Alexander, qui a quitté la congestion du sud de la Californie en 1974 et «n'a jamais regardé en arrière», parle au nom de beaucoup lorsqu'il explique ce qui l'a motivé à faire une telle démarche.

«Nous sommes venus ici parce que nous voulions vivre un mode de vie durable, proche de la nature, capable de profiter de ce beau monde», dit-il. "Bien sûr, nous avions tous ces rêves et idées sur la façon de gagner notre vie, et 99% d'entre eux ne fonctionnaient pas."

Ensuite, juste au moment où vous n'êtes pas sûr qu'il recommencerait s'il en avait l'occasion, il répond à la question tacite avec un aplomb typique.

«J'avais à peu près les yeux étoilés quand je me suis lancé, mais j'avais suffisamment de courage et de compétences pratiques pour réussir. Reconnaissant pour les conseils qu’il a reçus en cours de route, il est heureux de partager ce qu’il a appris. Homesteading, après tout, est risqué. Lorsque vous pariez sur l’avenir, un peu de savoir-faire vous garantit une main gagnante.

A propos de l'auteur: Erin McKay est une rédactrice et rédactrice indépendante basée au Nebraska.

Cet article a été publié pour la première fois dans le numéro de février / mars 2003 de Fermes de loisirsmagazine. Procurez-vous une copie dans votre kiosque à journaux local ou dans un magasin de collation et d'alimentation.


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